基础知识

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　怎样才能申请商业性抵押贷款？

　　　　一、如果你所购买住房的开发商与建行有按揭协议，购房时可申请个人商业性贷款。
　　　　二、如果你参加了建行的住房专项储蓄。1万元存满1年，2万元存满半年以上就可以获得贷款资格，而且贷款以后，原存入资金可以全部提取或转存。如果是配偶双方，或同户成员，就能合计。非同住的直系亲属的住房储蓄存款不能合计。可贷款度和贷款期限分别是实际存储和实际存期的5倍。
例：想贷20万元，可将1万元存4年或将4万元存1年。还可以进行其他变换，调节贷款额度的期限。
　　　　三、如果你所在单位与建行有住房基金协议。根据规定，三资企业及一些中资企业可以提取工资的15%-20%的购房基金作为职工的购房补贴。但要根据各企业与银行的协议来定。
　　　　四、如果你通过与建行有合作协议的住宅公司转换住房，要经过置换公司担保。

　　　　　　　银行对购房借款人要进行哪些审核？

　　贷款银行对借款人所提供的材料和证明进行审查。银行审查借款人是事属于借款对象，是否符合贷款条件，是否有足够偿还贷款本息的能力，然后确定实际贷款额度，并通知借款人可承诺贷款的额度和期限。

　　　　　　　购房贷款手续办齐后还能退房吗？

　　如果你是一位用按揭贷款买房的客户，在与发展商签订的购房合同中，你约定了在几种情形下，可以解除购房合同并退房退款。例如，如果房屋质量不合格，买家可以退房；如果交房逾期达一定时间可以退房；如果发展商的某些承诺无法兑现则可以退房等等。
若后来你顺利得到了贷款，各项手续也都办齐，但发展商这边出现了严重问题，比如说房屋建筑质量不合格。你实在无法忍耐坚决要退房，这时有人问你，你已经取得了贷款，还能退房吗？如果退房，你的贷款怎么办？你为房屋购买的保险怎么办？
买家与贷款银行之间是一种借贷关系，买家与发展商之间是一种房屋买卖关系，两者虽有关系，但完全是两种独立法律关系，所以对买家的解约权并没有任何妨碍。买家向银行贷款与向亲戚朋友借钱，其性质是一样的。作为债权人，银行或其他机构、个人都只有权要求买家按约还款，但无权干涉买家的解约权利。所以，只要出现了买家有权依法解约的情形，不管买家是否已经取得按揭贷款，都有权依法解除购房合同。
退房以后，按揭贷款怎么办呢？有些买家有一种模糊的认识，即按揭贷款是由于买房才申请的，现在不买房了，所以按揭贷款也不用还了，这种认识肯定是不对的。也就是说，买家虽然不买房了，但因为其已从银行借款出款项用于购房，所以与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。
　　怎么还呢？首先由于购房合同被解除，发展商从买家处取得的所有购房款项均应返还买家。买爱申请的银行按揭贷款，也是购房款的一部分，也应一并返还给买家。然后，买家应依据《贷款通则》第三十二条第五款，“借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商”的规定，与银行协商，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。

　　　　　　　已购期房退房可以退还已征契税吗？

　　国家税务总局在国税函[2002]622号文中，就有关部门《关于对办理期房退房手续后是否可以退契税的请示》作出的批复称，按照现行契税政策的规定，购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已缴纳的契税税款应预以退还。

　　　　　　　　　如何办理“非指定楼盘”按揭？

　　交行“非指定楼盘”按揭的推出，无疑给购房人带来了一定的实惠，但要享受到一次性付款的优惠，还需掌握一些小窍门。
明确时间的起算标准
　　有时房产商要求从《商品房预（销）售合同》签定之日或缴纳首期款起算，即购房人需在合同签定之日起30天以内将余款付给房产商。而购房人应要求从合同经有关房地产登记部门登记之日起计算，既多争取到几天时间，又能防止个别房产商“一房多售”的花招。
尽早与贷款银行取得联系，购房贷款手续比较复杂，购房人最好事先向贷款银行咨询，一方面了解自己的贷款计划是否能被银行接受；另一方面，也可以先拿到有关材料，然后到单位办理手续。
　　尽早到当地交易市场咨询。购房人申请购房贷款时，需将所购住房抵押给银行，而抵押需要到当地房地产交易市场办理抵押登记手续。为了减少来回奔波之苦，购房人最好到所购住房的房地产交易市场，咨询房产抵押登记的有关要求、手续和所需时间等。
资料要备齐要准备的资料包括：所有购房人（以购房合同为准）及配偶的身份证、户口簿、婚姻证明、私章；借款人及配偶的个人情况证明；如要同时申请公积金贷款的，借款人及配偶的个人公积金帐号；房产商营业执照、预（销）售许可证、房产商开户银行和银行帐号、售楼广告彩页；如是期房，还需提供房产商开发资质证书；购房合同已办理预销售登记；首付款证明。

　　　　　　　贷款还清后我如何办理撤销抵押手续？

　　当你还清了全部贷款本金和利息后，可以拿银行的贷款结清证明和《房地产他项权利证明》前往房产所在区、县的房地产交易中心办理抵押撤销手续，从而方便你今后融资。

　　　　　　　如果我在借款期内还贷发生困难怎么办？

　　如果你是在工行申请的住房贷款，就不用担心自己在借款期内偿债能力下降、还贷发生困难。因为你可以通过向工行申请延长借款期限来调整每月的还款额，从而减轻每月的还贷压力。只要经工行调查你还贷确实有困难，而且你没有拖欠应还贷款本金、利息的情况，工行就会受理你延长借款期限的申请。不过，你可得记住，变更借款期限按规定只能办理一次哦！
提示：延长贷款期限后的利率计算借款期限变更后，利率按重新确定的借款期限（已还贷款期数+变更后剩余期数）的相应利率执行，期数不满整年的以整年计。

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