注意事项
1.什么样的房屋不能租赁？
答：有下列情形之一的房屋不得租赁：
①没有房屋所有权合法证明；
②司法机关和行政机关裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
③共有房屋未取得共有人意见的；
④权属有争议的；
⑤属于违法建筑的；
⑥不符合安全标准的；
⑦已抵押未经授权人同意的；
⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
2.个人在承租房屋时，如何防范租房陷阱？
答：在承租房屋时，注意以下几方面的问题，就可以防范租房陷阱。
㈠要看出租方是否有产权证。上面是否有当地房地局的公章。
㈡看身份证是否有防伪标记；
㈢如果出租人出租的房屋不是自己的，则应向求租人出示房产证、身份证、房主委托书，求租人最好与房主联系，确认房屋的产权状态；
㈣找房管所、居委会或物业部门了解房屋的产权状况；
㈤租赁合同鉴定后，应到房管部门登记备案。
3.怎样办理房屋租赁？
答：房屋租赁的一般程序为：
①出租方获得《房屋租赁证》或《房屋租赁许可证》和《房屋租赁安全许可证》；
②租赁双方签订书面租赁合同；
③房屋租赁当事人在租赁合同签订后30日内，到房屋所在地的房地产管理机关备案；属涉外租赁的，到市房屋土地管理局登记备案；出租人并到房屋所在区、县的地税局缴纳房地税、营业税及一定的所得税。
4.当事人签订的书面租赁合同，应当具备哪些条款？
答：房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：
㈠当事人姓名或者名称及住所；
㈡房屋的坐落、面积、装修及设施状况；
㈢租赁用途；
㈣租赁期限；
㈤租金及交付方式；
㈥房屋修缮责任；
㈦转租的约定；
㈧变更和解除合同的条件；
㈨违约责任；
㈩当事人约定的其他条款。
5.个人如何办理《房屋租赁证》？
答：个人须向房屋所在区、县房屋管理机关的基层管理机构提供以下材料：
①房屋出租申请书；
②房屋产权证明；
③房产所有权人的居民身份证；
④出租共有房屋的，应当提交其他共有人同意出租的证明书或委托书。 经审核符合条件的，发给经市房屋土地管理局统一印制的《房屋租赁证》。《房屋租赁证》实行年检制。
6.为什么要到房管部门办理《房屋租赁证》并进行租赁合同的登记备案？
答：到房管部门办理《房屋租赁证》并进行租赁合同的登记备案，是保护租赁双方合法权益的条件，一旦发生纠纷，根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。法院将根据办证及登记备案情况裁定租赁合同及租赁行为的合法有效性；同时，是防止欺诈和风险的最有效的办法，一经房管部门审查，出租人有无权利出租及有无欺诈行为便一目了然。
7.如何办理房屋租赁登记备案？
答：房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，到市、县房地产管理部门办理登记备案手续。
申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
㈠书面租赁合同；
㈡房屋所有权证书；
㈢当事人的合法证件；
㈣城市人民政府规定的其他文件。 出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明；出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。
8.在办理房屋租赁登记备案时，手续费如何缴纳？
答：手续费是按年租金的2%收取，租期不到一年的，按实际收取租金的2%收取。手续费由租赁双方各负担一半。
9.承租人在租赁房屋期间，应履行哪些责任？
答：承租人作为房屋的使用者，应履行以下责任：
①不得将房屋擅自转租；
②不得将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用；
③不得将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途；
④不得拖欠租金累计六个月以上；
⑤不得利用承租房屋进行违法活动；
⑥不得故意损坏承租房屋；
⑦不得做法律、法规所规定的其他非法活动。 另外，承租人是外地来渝的，还应申报暂住登记，申领《暂住证》；育龄妇女还必须办理本市《婚育证》。
若承租人有违反以上行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此造成的损失由承租人赔偿。
10.承租人在租赁期限内，能否将承租的房屋再出租给别人？
答：承租人将承租的房屋再出租给别人，这应属于房屋的转租。在争得出租人同意的情况下，才可以转租。同时，在办理房屋转租时，应注意以下几点：
①房屋转租时，必须订立转租合同，而且转租合同必须经原出租人书面同意，也要办理登记备案手续；
②转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外；
③转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
11. 出租人在房屋租赁期间，应履行哪些责任？
答：出租人在租赁期限内，应当承担以下的义务：
①出租人应当按照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任；
②出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。
12.房租的构成因素及计算方法
1991年10月，国务院房改领导小组在提出我国住房制度改革分段目标时，明确规定了房租达到商品租金的构成因素为8项，即维修费、管理费、折旧费、投资利息、房产税、土地使用费、保险费、利润。
为使房租的测算具有统一性，国务院房改办推荐了房租构成8项因素中前5项（即成本租金）的计算公式和数据：
折旧费＝住宅每平米建筑造价×（l－残值率）÷折旧年限
维修费＝折旧费×72.25％ 管理费＝折旧费×12.75％
投资利息＝（住宅每平方米建筑造价＋末年折旧费＋残值）÷2×5.4％
房产税＝（折旧费＋维修费＋管理费＋投资利息）÷（1－12％）×12％
上述5个公式计算结果相加之和为每平方米建筑面积的年租金。实际工作中尚需将得数分别除以12换算成月，再分别除以70％（75％）换算成每平方米使用面积（规定使用面积向承租人收租），然后取3项或5项相加得出3项因素或5项因素的房租值。公式中的残值率按钢混结构0％砖混2％、砖木结构3％～6％，简易结构3％计；折旧年限分别按钢混结构60年、砖混结构50年、砖木结构40年、简易结构10年计算；维修费、管理费计算所用百分比按部件更新周期抽样得数加实际发生管理费换算的比例求得其相当于折旧费的比例。应当注意的是，1986年国务院发布的《房地产税暂行条例》规定："依照房产租金收人计算缴纳的，税率为12％"故上述公式中房产税计算式只适用于按5项因素计租时计算之用。
13.抵押房产能否出租、转让?
抵押权可以随债权转让。 抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
2000．8．18．
14.初次做房东
手中有四五十万甚至上百万的人，在人才济济的重庆虽然绝对数要以万计，但所占百分比终归有限；倒是手中有十万左右的人比比皆是，也包括你我。
怎么才能让这十万生钱？存银行，除去利息税、年息才剩1．8％；炒股票，弄不好会赔个血本无归；到朋友的企业参股，总觉得有点虚无缥缈……那如何才能有效利用手中有限的资金呢？普遍看好的租务市场恰好为资金不多、但又想获得较为稳定收益的人提供了可能--毕竟租不好还可以落下一套跑不掉的房产。
那么，作为从未有过投资房购买经验的买家在选购时需要注意哪些原则呢？除去位置、户型、环境、物业管理这些买房的金科玉律外，还请大家注意以下几点--
心不要太贪平和为本
从没有接触过房地产的买家被大量的广告、宣传及销售人员的介绍一渲染，往往都会热血沸腾，觉得似乎只要买套投资房就能月收租金上千美元。其实，收益从来都要以投入作为前提，因为手中只有十万左右，你所能买的房子可能只会在60万以内，这样的房子其租金收入肯定不会高得离谱儿。
另外，WTO是现在不少投资型物业打出的大旗，其实，加入WTO确实会带来租务市场的大发展，但随着WTO的进入，各种金融体制的合理化以及内外销房的并轨，也会有相当一部分外籍人士具备购买而非仅仅租赁房产的可能；
再有，作为房东，在装修、家具、税费等诸多方面要作投入，因市场原因或你本人能力问题，每年还会存在一定的空置期，这些都会让你的租金收入大打折扣。所以，初次购买投资房最好能有一个平和的心态，把销售人员报给你的租金水平多打点折扣。
但是，你也大不必被这些吓倒。开放的重庆在不断涌过外地和外籍人口，现有的租务情况也可以让你大放宽心。
仅以内销房租务为例，目前，在解放碑附近的房子，面积
90平方米左右的、加上装修，月租金完全可能在3000～4000元，减掉月供款，还会略有赢余。过两年，不愿租了或不好租了，自己住，也不赔。
宜租又宜住进退两平安
初次投资房产要做好最坏的打算：万一租不出去怎么办？这种情况下，选一套宜租又宜住的房子是最佳选择--万一租不出去，可以自己去住。但宜住要有宜住的前提条件：
1．周边公交要发达，商业等市政配套要齐全；
如果自己去住，不会家庭每个成员都有私车，这样对公交的依赖程度会很强；另外，超市、学校、医院等市政配套也要齐全，这也是满足居住功能的必要条件。
2．要住得起，物业费不能太高；
投资型物业的物业管理费一般都较高，1美金左右是平均水平。在考虑这个物业是否宜住时还要考虑到其物业管理费的水平。过高的物业管理费在某种程度上意味着优质的物业管理，这对租户来讲可能是最重要的，但对自住来讲，可能是最致命的。
3．户型既要基本满足租赁原则，也要自己能接受。
有些小户型是比较好出租的，但你自己是不是会喜欢也很重要。因为并不是每个人都会把房子一租就是一辈子，可能租几年自己也想换个房子、换个环境。
摘自《精品购物指南》
15. 房屋租赁税收计算方法
例：出租房屋基本情况：二居室，厨卫设施齐全，配有简单家俱、家电及电话，月租金2000元。
一、房屋租赁税收调整之前：
1、营业税及附加：2000元×5．5％＝110元（按调整前的税法规定，营业税税率为5％，城建税及教育费附加折算为0．5％）
2、房产税：2000元×12％＝240元（按调整前的税法规定，房屋出租按租金的12％征收房产税）
3、个人所得税：（2000－800－110－240）×20％＝170元 合计：520元
二、房屋租赁税收调整之后：
1、营业税及附加：2000元×3．3％＝66元（调整后的营业税税率为3％，城建税及教育费附加折算为0．3％。）
2、房产税：2000元×4％＝80元（调整后的税法规定，房屋出租按租金的4％征收房产税。）
3、个人所得税：（2000－800－66－80）×10％＝105．4元 合计：251．4元
16. 如何选择合租室友？
室友是和你合住在一起的人。一个好室友，不仅能和你朝夕相处，而且还有可能成为你的终生好友。
下面是如何找一个好室友的原则：
1.你未来的室友是喜欢泡家的人呢，还是喜欢外出?要了解好。
2.生活习惯是否相投?如果你是一个爱学习的人，就找一个爱安静的人同住；如果你是一个爱热闹的人，就找一个爱热闹的人同住；如果他抽烟喝酒，你是否能忍受？如果他还有其他不良嗜好，你是否介意？你未来的室友是喜欢早起还是晚起呢？如果你是个早睡早起的人，最好避开夜猫子。除非你们事先以立下君子协议，可以让他保持安静。
3.你未来的室友是不是经常有朋友借住？有，没有，还是偶尔有？事先考虑这一点是很重要的，尤其是当你们租的地方并不太大的时候。如果你的室友经常请客，把冰箱里的东西吃的精光，还霸占着电视，给你带来诸多不便的话，那真是太糟了！
4.你未来的室友的经济状况怎么样？要知道，合住者要共同承担房租，如果你的室友时常拖欠房租或借钱不还，时间长了，你该拿他怎么办呢！经济问题，麻烦多多，事先要考虑好！
5.你未来的室友是否喜欢养宠物？如果你不喜欢宠物或者对宠物过敏的话，千万不要找那些喜欢养宠物的人！
6.你未来的室友是不是个不爱干净的人?如果你很爱干净,喜欢把房间安排得井然有序,每样东西有它固定的位置,而你的室友却经常乱扔东西,总是让你生活在凌乱的房间里,你受得了吗?
7.兴趣爱好是否相投? 比如:你们对音乐有共同的理解吗？你也许是个喜欢古典音乐的人，而你的室友偏偏是个喜欢摇滚的人，你该怎么办呢？所以，事先一定要想清楚，问清楚，否则，到时候后悔就来不及了！
如何与合租室友相处？
如果你已经找到一个室友，并准备要和他合住的话，那你们事先还要谈一些共同居住的细节问题。比如，居室的清洁工作如何分配？使用电话的时间是否限制等等，最好找一张纸把它们一一记录下来，什么是该做的？什么是不应该做的?建立起良好的室规，有章可循，就可以减少日后不必要的摩擦。
为什么需要约法三章?
也许你会想："我和我从大学一年级起最好的朋友搬进来了。我们相处得一直很好，我们将有一段美好的时光！"
是的，也许是对的……但是你很难预见当你们分享一切时----从厨房到浴室时会发生什么。当你计划与一个人合住时，千万记住你有可能陷入麻烦。无论是由谁来买一些生活必需品如洗碗机、手纸还是谁来做厨房清洁都会引发麻烦。如果你的好朋友"忘记"付三个月的房租时，他看上去就不那么好了。如果你们不把付钱的数目和时间写下来，而仅仅停留在口头上，无法可依，到时候就拎不清了。如果你有一个书面协议的话，一切就会不一样了。如果你的室友做了违反公共利益的事情，你就可以拿出书面协议提醒他承担自己的义务。避免同住了以后因不必要的小事朋友反目的麻烦。
当然,约法三章并不只约束室友，同样对你也是。约法三章在维护你的利益的同时也在维护他的，你们共同遵守规则只对两个人有好处。
下面是一些建议。告诉你在和朋友搬入新居前所要签定的书面协议的内容。
房租：谁会付钱?准备付多少?什么时候付?
空间：各人将住哪间房？
清洁：是否有一套时间表？某项职责由谁来负责？
食品：你们是共享还是分别拥有冰箱的一部分？
客人：男/女朋友是否可以过夜？一周几次？
噪音：什么时间是应该保持安静的？
出访：若一室友决定出去，那他应该关照其他人什么事情？
分歧：出现意见分歧时,怎么处理？若没办法解决，那谁应该搬走？
在描述这些书面条款时，应仔细认真，避免错误描述。
17.房屋转租合同与租赁合同的关系
房屋转租即承租人将承租房屋转租给他人，也是出租房屋的一种经营行为。所不同的是转租不是房主亲自经营，而是承租人经房主授权所进行的经营活动。与房屋出租的一般情况比较，只是出租主体不同，因此房屋转租也应该订立房屋租赁合同，由转租人与新的承租人在合同中明确权利义务关系，形成房屋转租合同。房屋转租合同也必须到房地产行政主管部门办理房屋租赁的登记备案手续，同时提供房屋出租人同意转租人转租房屋的书面证明文件，以保证房屋转租行为的合法性。
《城市房屋租赁办法》规定："转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。"同时还明确了房屋转租人的法律地位"转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。"由于房屋转租合同是在原房屋租赁合同的基础上成立的，因此原租赁合同不仅对转租合同有着制约作用，而且也是转租合同成立的前提条件，两个房屋租赁合同具有主合同与附合同的关系。
具体讲，由于房屋转租是房主特别授权下的房屋经营行为，因此房屋转租人与新承租人所订立的合同内容，不得侵犯房主的合法权益，也不得违背房主的意志。由于转租人的法律地位缘于房屋承租人的身份，因此转租合同规定的内容，不能超出房屋原出租合同规定的范围，如果超出原出租合同规定的范围，必须得到房屋出租人的特别准许。
比如原出租合同规定房屋出租期限是两年，房屋用途是作住宅使用，当承租人使用房屋半年后要求转租并取得出租人的同意，承租人以房屋转租人的地位同新的承租人订立的转租合同，其中转租期限不能超过一年半，房屋仍需作住宅使用。如果转租合同需要将租期确定为三年，或是将房屋使用性质变更为营业使用，则必须得到房屋出租人的同意。如果出租人不同意，则确定租期为三年或规定作营业用房使用的转租合同，是无效合同。如果出租人同意转租期限定为三年，或改变为营业用房使用，则表示房屋出租人同意对与转租人订立的房屋租赁合同做了补充变更，即将房屋租赁期限延长，并允许房屋作经营使用。
此外，《办法》还规定："租赁期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。"因此，租赁合同的变化也决定着转租合同的变化。
租房四大原则
租房原则之一：没有房东的日子
房东不能住在旁边，不然经常会为水电房租的事情受打扰。想想单身生活中的油盐酱醋问题已经够闹心了，再看着房东那张没有表情的老脸，除了说句"I服了YOU"还能说什么？
租房原则之二：别说朋友多了路好走
你必须保证你的朋友不是一帮让你整天瞎忙，到头来却不知道为谁辛苦为谁忙的狐朋狗友，不然像12平米小屋这样好的地方，是难逃麻友和网友们围追堵截的。
租房原则之三：给我一杯忘情水
给我一杯忘情水，是非成败不泪垂！我们不提倡禁欲主义，但是千万别把爱情烧到自己的小屋里来，如果你想在30岁创业的话。
租房原则之四：安全第一
租房时要看清周边环境，以免夜里总被挨打时的惨叫或是可怜女人的哭声惊醒。更糟的是万一碰上醉汉在楼里挨家挨户地砸门，那真是只有蜷缩被子里，和满屋震得乱颤的东西一起发抖的份了。
年轻租房族的8个重要配置
关于租房的重要配置主要是关于一些电器和房饰的推荐，总体而言布置临时小屋应以"有了就别强求，没有的还是补交"为原则，毕竟对于这个年纪的我们，时间比钱更加可贵。
租房的重要配置之一：一台电脑
电脑是工业时代进入智能化阶段的标志，如果你的梦想在21世纪实现的话，那你当然得拥有一台电脑。配置不高，但一定得让学理工的人能编程，让学文的人能写小说，当然玩一下《帝国时代II》、《古墓丽影》也不错。
租房的重要配置之二：电话与上网
有电话就能上网，浸泡在网络的日子，总是一种感动，猛往BBS上灌水，往自由写作区里写小说连载，与斑竹乱侃网络文学的十大病痛，其乐无穷。
租房的重要配置之三：微型音响
12平米的小房间是不可能容忍6个音箱的巨大热情的，除非你打算睡到地上。想要音乐，又不能占地太大，这是个好选择。
租房的重要配置之四：洗衣机
有人认为洗衣服是天下最麻烦的事，赶上冬天的时候身上的衣服又厚又重，用手洗太麻烦。花两千块钱买台洗衣机得了。当然这个要看个人情况了，目前有"手搓式"洗衣机——占地不大，透明不盖、蓝色外壳、时尚味很浓、还是蛮不错的。
租房的重要配置之五：LG空调LW-B0953CT
在所有电器以空调最不好说清楚，总之如果房东先置备好了，那就是最好，因为空调安装拆卸都比较麻烦，退房时总是件麻烦事。在性价比上，推荐的这款韩国货可能差点，只是因为我老家里的那台窗式机用了四年都没坏过，所以才首推此款，其实很多国产品牌也不错，看自己爱好吧。
租房的重要配置之六：小电视G1430
在电视选购和配置方面要量力而为，一要看房间大小，二要看自己的经济承受能力，三要看自己喜欢什么样的品牌和外形。14寸的小电视想往哪儿放就往哪儿放，躺在床上也可以收看。
租房的重要配置之七：微波炉
出门在外可不比在家里，速食基本上是生活的主旋律，配上微波炉的主要原因也只是节约时间而已。当然还有很重要的一点，电费比起煤气费来可要便宜得多，这也算一种持家之道吧。
租房的重要配置之八：书柜
这可是一件必不可少的家具：没有桌子可以在电脑桌上干活吃饭，没有椅子可以坐在床上看电影，可是没有书柜……那可没法想像，毕竟"书中自有黄金屋"，要学的东西还很多呢。乱七八糟的书瞎堆在房间里，结果自然是"书到用时没处找"了。
据2001年3月9日《精品购物指南》
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